Die Frage, was eine vermietete Immobilie wert ist, hängt in erster Linie von den Erträgen ab, die du damit erzielen kannst. Das Ertragswertverfahren ist das klassische Werkzeug, um aus diesen zukünftigen Überschüssen einen Marktwert abzuleiten. Mit dem folgenden Rechner kannst du eine erste Einschätzung vornehmen, ohne dich mit komplizierten Berechnungen auseinandersetzen zu müssen.
Hinweis: Der Rechner liefert eine grobe Schätzung. Die reale Höhe des Ertragswerts hängt vom Zustand des Gebäudes, der Lage, der Höhe der Miete, den Bewirtschaftungskosten, der Restnutzungsdauer und vielen weiteren Faktoren ab. Für verbindliche Entscheidungen solltest du dich an einen zertifizierten Sachverständigen wenden.
Ertragswertverfahren Rechner: Schnelle erste Abschätzung
Ertragswert einer Immobilie grob berechnen
Mit diesem Rechner kannst du überschlagen, welchen Ertragswert eine vermietete Immobilie nach einem vereinfachten Ertragswertverfahren haben könnte.
Eingaben
Berechnete Werte
Die Berechnung ist vereinfacht und berücksichtigt nicht alle wertrelevanten Faktoren. Zustand, Modernisierungen, Leerstand, Mietsteigerungspotenzial, Rechte und Belastungen sowie lokale Marktdaten können den tatsächlichen Verkehrswert deutlich verändern.
Der Ertragswertrechner setzt die Logik des Ertragswertverfahrens in eine benutzerfreundliche Eingabemaske um. Du gibst die wichtigsten Kennzahlen – Jahresnettomiete, Bewirtschaftungskosten, Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins – ein und erhältst im Ergebnis eine nachvollziehbare Aufschlüsselung von Reinertrag, Bodenwert, Bodenwertverzinsung und Gebäudewert. Die Berechnung orientiert sich an den aktuellen Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Per Knopfdruck siehst du, welchen Anteil das Grundstück und das Gebäude am Ertragswert haben und wie sich der Vervielfältiger aus Zinssatz und Laufzeit zusammensetzt. So kannst du prüfen, ob ein Kaufpreis realistisch ist oder wie stark sich eine höhere Miete auf den Wert auswirkt.
Unser Tipp für einen weiteren hilfreichen Immobilien-Rechner: Erbbauzins Rechner: Schnell und einfach berechnen
Wie genau sind die Ergebnisse?
Die Ergebnisse des Rechners sind eine Orientierungshilfe. Sie basieren auf vereinfachten Annahmen, marktüblichen Zinssätzen und standardisierten Bewirtschaftungskosten. Schon kleine Änderungen bei der Miete oder beim Liegenschaftszins können das Ergebnis deutlich verändern. Außerdem berücksichtigt der Rechner keine Besonderheiten wie umfangreiche Modernisierungen, außerordentliche Instandhaltungskosten oder spezielle Rechte und Belastungen. Das Ergebnis ist daher eine Momentaufnahme unter idealisierten Bedingungen.
Je realistischer deine Eingaben sind, desto aussagekräftiger wird die Berechnung.
Wann benötigt man ein Gutachten für den Ertragswert?
Bei vielen Anlässen reicht eine grobe Schätzung nicht aus. Erbst du eine Immobilie, möchtest sie verschenken, im Rahmen einer Scheidung aufteilen oder als Sicherheit für ein Darlehen einsetzen, verlangen Behörden und Banken ein anerkanntes Verkehrswertgutachten. Dieses wird von zertifizierten Sachverständigen erstellt, die den Zustand des Gebäudes, versteckte Mängel, wertbeeinflussende Rechte und aktuelle Marktdaten berücksichtigen.
Auch bei größeren Investitionen oder wenn es zu Streitigkeiten über den Wert kommt, solltest du ein professionelles Gutachten beauftragen. Nur Gutachten von zertifizierten Sachverständigen werden von Finanzämtern, Gerichten und Banken anerkannt. Der Online‑Rechner kann dir trotzdem helfen, ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen und Angebote besser einzuordnen.
Dies Eingaben sind nötig
Für die Berechnung braucht der Rechner einige wenige, aber wichtige Werte. Jeder dieser Werte hat einen Einfluss auf das Ergebnis – daher lohnt es sich, sie sorgfältig zu ermitteln:
Jahresnettomiete
Die Jahresnettomiete ist die Summe aller Mieteinnahmen pro Jahr ohne umlagefähige Nebenkosten wie Heizung oder Wasser. Verwende möglichst die ortsübliche Miete, also das, was vergleichbare Objekte erzielen. Weicht deine tatsächliche Miete stark vom Markt ab, kann das Ergebnis verfälscht werden. Berücksichtige auch Leerstandszeiten und Mieterwechsel, um eine realistische Zahl zu erhalten.
Unser Tipp für weitereführende Informationen zu Mieten: Staffelmiete berechnen: Online‑Rechner und Tipps
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten umfassen die laufenden Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung, Reparaturen und Mietausfallwagnis. Diese Werte werden von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgegeben und jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst. Zu niedrige Ansätze lassen den Ertragswert unrealistisch hoch erscheinen, zu hohe Ansätze verringern ihn. Orientiere dich daher an den aktuellen Modellwerten und berücksichtige individuelle Besonderheiten deines Objekts.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert gibt den Preis pro Quadratmeter für baureife Grundstücke in einer bestimmten Lage an. Diesen Wert erhältst du von den Gutachterausschüssen deiner Region. Er kann stark variieren – innerstädtische Grundstücke sind meist deutlich teurer als Grundstücke am Stadtrand. Der Bodenwert wird berechnet, indem du den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizierst.
Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist die Größe des Baugrundstücks in Quadratmetern. Sie beeinflusst den Bodenwert direkt. Nutze die Angaben aus dem Grundbuch, dem Kaufvertrag oder dem Katasteramt, um die Fläche korrekt anzugeben. Schätzungen können den Bodenwert merklich verfälschen.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes. Ein Neubau hat eine lange Restnutzungsdauer, ein unsaniertes Altbauobjekt eine kürzere. Der Wert ergibt sich aus Baujahr, Bauqualität, Modernisierungsgrad und Instandhaltungszustand. Eine realistische Einschätzung ist wichtig, weil sie den Vervielfältiger bestimmt: je länger die Dauer, desto höher der Ertragswert.
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins ist ein marktüblicher Zinssatz, der den Bodenwert verzinst. Er wird von den Gutachterausschüssen festgelegt und richtet sich nach Kaufpreisen und Renditen vergleichbarer Objekte. Verwechsle ihn nicht mit deiner persönlichen Rendite oder dem Bauzins: ein hoher Liegenschaftszins senkt den Ertragswert, weil die Bodenwertverzinsung dann größer ist. Erkundige dich nach den aktuellen Sätzen für deine Region.
Wenn du unsichere Werte ansetzt oder veraltete Daten verwendest, führt das zu einem unzuverlässigen Ertragswert. Aktualisiere deine Eingaben regelmäßig und nutze offizielle Quellen.
Ergebnisse aus dem Ertragswertrechner richtig einordnen
Der Rechner liefert mehrere Kennzahlen, aus denen sich der Ertragswert zusammensetzt. Es ist wichtig, die Bedeutung dieser Werte zu verstehen, um das Ergebnis richtig einordnen zu können:
Reinertrag
Der Reinertrag ergibt sich aus der Jahresnettomiete minus der Bewirtschaftungskosten. Er zeigt, wie viel Überschuss die Immobilie erwirtschaftet, bevor der Bodenwert verzinst wird. Ist der Reinertrag negativ, sind die Kosten höher als die Einnahmen – das kann auf eine zu niedrige Miete oder zu hohe Kosten hinweisen.
Bodenwert
Der Bodenwert wird berechnet, indem man die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Er spiegelt den Wert des unbebauten Grundstücks wider. Er bleibt im Ertragswertverfahren unverzinst, weil der Boden als dauerhaft nutzbar angesehen wird.
Bodenwertverzinsung
Die Bodenwertverzinsung ist der Betrag, der sich aus Bodenwert × Liegenschaftszins ergibt. Dieser „fiktive Zins“ wird vom Reinertrag abgezogen, um zu unterscheiden, welcher Teil des Gewinns dem Boden und welcher dem Gebäude zugerechnet wird.
Gebäudereinertrag
Der Gebäudereinertrag entsteht, wenn du vom Reinertrag die Bodenwertverzinsung abziehst. Er zeigt den jährlichen Überschuss, der allein auf das Gebäude entfällt. Ein negativer Wert kann darauf hinweisen, dass das Gebäude unwirtschaftlich ist oder dass die Restnutzungsdauer zu kurz angesetzt wurde.
Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist ein Kapitalisierungsfaktor, der die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins berücksichtigt. Die vereinfachte Formel lautet: (1 – (1 + i)−n) / i, wobei i der Zinssatz und n die Restnutzungsdauer ist. Ist der Zinssatz sehr niedrig, wird der Vervielfältiger sehr hoch. Bei einem Zinssatz von null entspricht er der Restnutzungsdauer.
Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger. Dieser Wert zeigt, welchen Anteil das Gebäude am Gesamtwert der Immobilie hat. Ein hoher Vervielfältiger führt zu einem hohen Gebäudeertragswert – vorausgesetzt, der Gebäudereinertrag ist positiv.
Ertragswert
Der Ertragswert ist die Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert. Er ist die zentrale Kennzahl des Ertragswertverfahrens und dient als grober Verkehrswert. In der Praxis werden oft noch Zu- oder Abschläge vorgenommen, um Besonderheiten wie Baumängel, Überrenditen (Overrent) oder Unterrenditen (Underrent), dingliche Rechte oder außergewöhnliche Ausstattung zu berücksichtigen.
Ein hoher Vervielfältiger kann den Ertragswert stark erhöhen. Wenn jedoch der Gebäudereinertrag unrealistisch hoch angesetzt ist oder der Liegenschaftszins falsch gewählt wurde, ist das Ergebnis irreführend.
Ertragswertverfahren: Das solltest du sonst noch wissen
Das Ertragswertverfahren fokussiert sich auf die Rentabilität einer Immobilie und eignet sich vor allem für renditeorientierte Objekte wie Mietshäuser, vermietete Wohnungen, Büros und Geschäfte. Es unterscheidet sich vom Sachwertverfahren, das den Herstellungs- und Wiederbeschaffungswert in den Mittelpunkt stellt, und vom Vergleichswertverfahren, bei dem Verkaufspreise ähnlicher Objekte als Maßstab dienen.
Der Liegenschaftszins ist keine Rendite. Er ist eine rechnerische Größe, die den Bodenwert verzinst. Deine persönliche Rendite hängt vom Kaufpreis, der Finanzierung und deinen laufenden Ausgaben ab. Je höher der Liegenschaftszins ist, desto größer ist der Abzug im Ertragswertverfahren – und desto niedriger fällt der Ertragswert aus.
Beachte auch den Unterschied zwischen marktüblicher Miete und deiner individuellen Miete. Wenn die Miete über dem Markt liegt (Overrent), kann der Ertragswert überschätzt werden; liegt sie darunter (Underrent), wird der Wert unterschätzt. Eine regelmäßige Anpassung der Bewirtschaftungskosten an den Verbraucherpreisindex stellt sicher, dass deine Schätzung nicht hinter der Marktentwicklung zurückbleibt.
Je höher der Liegenschaftszins, desto niedriger der Ertragswert – und umgekehrt. Diese Grundregel hilft dir, Zinssatzveränderungen schnell einzuordnen.